la inspectora de Hacienda más sexi

"ante ustedes maleni despaña"



menistra por su genero

El tipo de IVA de las facturas de construcción y repacion de inmuebles

Comentarios a las facturas de obras, reparaciones y similares.-

Si la tribu esta que nos gobierna hace las leyes con los pies  la leyes fiscales  no os digo con que las hace.

Esto hace que a veces una cosa sencilla se convierta en un caos no solo para el contribuyente sino también para el asesor fiscal.

Uno de estos casos es el de las facturas de trabajos relacionados con los inmuebles y lo que seria una simple factura de reparación  puede dar lugar a una tal amplitud de casos que puede ser casi imposible saber a que tipo va si al  4 al 8 o al 18.

Vamos a intentar  aclarar un poco el tema, aunque os aviso que ni la misma Hacienda se pone de acuerdo en según que temas,  para ello vayamos por partes:

1º) Todo lo que no se diga lo contrarios va al 18% que es el tipo general ( hasta ahora julio 2012)

2º) Servicios de renovación y reparación de viviendas.-

(L.IVA art. 91 uno,2,15. RDL 6/2010)

hasta el 31 12 2012  ( después no sabemos lo que pasará) tributan al 8%  las ejecuciones de obras  de renovación y reparación de edificios si se cumplen las siguientes condiciones.

-         se sean viviendas usadas por  particulares ( no pueden ser por lo tanto  ni para uso de negocio ni para despacho que serian empresarios) o comunidades de propietarios.

De la redacción da la impresión que aunque la casa sea de una sociedad se puede hacer la factura al 8% siempre que se use para vivienda de particulares

-         que las vivienda lleve mas de dos años acabada desde  que se construyo o rehabilitó.( la prueba seria la cédula

      de habitabilidad por ejemplo  u otro documento que lo acredite)

-         que si el que hace la obra aporta él los materiales que estos no valgan más de un 33% del valor de la obra.

-         las obras pueden ser de albañilería,  pintura electricidad, fontanería etc.

Si alguien os pide factura al 8%   os debe dar un certificado  en el cual diga que la obra cumple los requisitos  anteriores pues sino lo haceis y luego no los cumple tenéis un “problem ”

Precisiones.-

            -las facturas a las aseguradoras van al 18%

            -los servicios de mantenimiento periódico de viviendas   no son ejecución de obra sino prestación de servicios y va al 18%

3º) Construcción y  rehabilitación de viviendas

( viviendas nuevas o que técnicamente se califiquen como rehabilitaciones) .

Tributan al tipo reducido del 8%  las ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales  que tengan por objeto

a)      la contruccion o rehabilitación de  edificaciones  o partes de las mismas  destinadas principalmente a viviendas( más del  50 %  de los metros realizados  deben ser para vivienda)  incluidos garajes etc.

b)      que sean entre el promotor ( no el constructor ) y el contratista

El promotor es  el que figura como tal en los permisos correspondientes.( si alguien es constructor y promotor a la vez también vale)

precisiones

*tributan al 18% :

-las obras realizadas después de finalizar la construcción

- las obras de construcción de instalaciones deportivas como piscinas etc.

-los edificios de uso publico que no sea vivienda.

- la venta de materiales de construcción.

-servicios de arquitectos y aparejadores

-la obras de mejora posteriores al fin de la obral

*tributan al  8%

  - venta de muebles de cocina con INSTALACION  en viviendas  que vayan al 8%( que sean susceptibles de ser usadas como vivienda o sea que tengan cocina, baño etc , ver cedula de habitabilidad) ojo estamos hablando de viviendas nuevas no de la venta posterior a acabar la obra.(DGT  CV 2,11,06)

*tributan al 4%

           la  ejecuciones de obras  que sean prestación de servicios  en algunos casos de viviendas  de Proteccion Oficial.

  Definiciones:

REHABILITACION:

-         mas del 50% de la obra  debe ser consolidación  o tratamientote elementos estructurales fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas con la rehabilitación.

-         que valgan mas del 25%  del precio de adquisición  del edificio se tomara como valor  el pagado si hace menos de 2 años que se compro  y sino el valor de mercado ( lo suyo en este caso es hacer una peritación)

EJECUCION DE OBRA

 Código Civil art. 1544 , 1588 a 1600  para que una obra sea una  ejecución de obra  se trata de que una de las partes se obliga a realizar a la otra una obra por un precio cierto y el objeto debe de ser una obra o el resultado de un trabajo.

no es lo mismo una ejecución de obra  que un  arrendamiento de servicios  en el cual  se contrata un trabajo con independencia del resultado .( por ejemplo un servicio de revisión  y mantenimiento periódico

en los cuales lo importante es el servicio en si y no el resultado)

En el caso de los materiales de construcción  si nos venden los materiales y no los instalan no es  ejecución de obra  y va al 18% si nos los instalan si será ejecución de obra e ira al tipo reducido 8% en la obra nueva, en cambio en la reparación si pasa del 33 %  el valor de los materiales  la factura ira al 18%

¿Cuándo una  ejecución de obra tiene la consideración de prestación de servicios ?Cuando el coste de los materiales utilizados no supere el 33% del valor de la obra  si lo supera será entrega de bienes esto a efectos de IVA es muy importante  en determinadas ocasiones (L.IVA art. 8 RDL 6/2010)

OJO CUANDO HAGAIS UNA FACTURA AL TIPO REDUCIDO DEBEIS ESTAR SEGUROS QUE LA PODEIS HACER  Y EN SU CASO QUE TENEIS LA DECLARACION DEL CLIENTE .

PUES UNO TIENE …….  DE VER SANCIONES  POR  PASAR DEL TEMA  Y HACER FACTURAS AL 8 CUANDO TOCA AL 18. O DE GENTE QUE HACE LA DECLARACION DE QUE CUMPLE LOS REQUISITOS  Y ES MENTIRA.

OS PONGO UN EJEMPLO RECIENTE

FACTURA DE 1OO.OOO EUROS  SE HIZO AL  8 EN LUGAR DE AL 18  .

DIFERENCIA A INGRESAR 1O.OOO SANCION 15.OOO TOTAL 25.OOO A PAGAR DE SU BOLSILLO

EL BUENO DEL HOMBRE TODO PORQUE EL CLIENTE ERA AMIGO Y  ESTABA MAL DE PASTA Y LE COSTABA PAGAR EL IVA AL 18

ESTO SI QUE ES UNA SEÑORA RICA RICA ESTA CONSIDERADA COMO LA ACRIZ Y CANTANTE MAS RICA DEL MUNDO CON UN PATRIMONIO DE 350 MILLONES DE DOLARES  Y NO TIENE NI PARA  UNA CAMISA QUE DIGO PARA UNA CAMISA NI PARA UNAS BRAGAS

EL COBRO DE INTERESES Y LA LEY DEL IVA

A VECES SURGE LA DUDA DE SI AL COBRAR INTERESES A UN CLIENTE  SOBRE ESTOS INTERESES SE DEBE COBRAR  IVA O ESTAN EXENTOS.
PUES BIEN VEAMOS

SEGU LA LEY ART. 78

1)LOS INTERESES POR PAGOS APLAZADOS HASTA QUE SE EFECTUE LA ENTREGA DE LOS BIENES O LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO ESTA SUJETA A IVA Y LE DEBES APLICAR EL IVA CORREPONDIENTE ESTOS GASTOS SE DEBEN REFLEJAR EN LA FACTURA COMO UNA PARTE MAS DE LA BASE IMPONIBLE.

LOS INTERESES DE LOS PAGOS APLAZADOS POSTERIORES A LA REALIZACION DE LAS OPERACIONES SUJETAS ESTAN EXENTOS DEL IMPUESTO . Y DEBEN FIGURAR EN FACTURA SEPARADAMENTE Y NO EXCEDER DE LOS HABITUALES EN EL MERCADO EN CASOS SIMILARES.

　

IVA VERSUS ITP Y SU INCOMPATIBILIDAD

IMPUESTOS INDIRECTOS  E INCOMPATIBILIADADES

IVA  VERSUS ITP

A veces las cosas se complican de tal manera  de entenderlas requiere algo más que un poco de paciencia y eso pasa a veces con los impuestos, y uno de  esos casos es la incompatibilidad entre diversos impuestos  sobre el consumo.

Pasaremos a analizar ahora un caso que puede llagar a ser  ciertamente enrevesado y al final pondremos un  ejemplo para tratar de aclararlo

Primero debemos saber que:

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO  (IVA) : es el impuesto que grava las ventas en las cuales el vendedor es un empresario a efectos de IVA

Es un impuesto que si en comprador es otro empresario que realice operaciones sujetas a IVA  este luego se lo puede deducir  del IVA  que el facture a sus clientes y puede llegar a ser neutro a efectos de coste.

 Nota. Quién es empresario a efectos de IVA:

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES  Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

En realidad son tres impuestos diferentes

-          El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) : es el impuesto que grava las ventas en las cuales  el vendedor  es un particular( suele ser de alrededor de un ocho por ciento  y aumenta el valor de las cosas pero no es deducible como el IVA

-          El Impuesto de Operaciones Societarias  (O.S.)  es un impuesto que grava las operaciones  de básicamente de  constitución, ampliación, reducción y disolución de  sociedades de capital ( este impuesto  actualmente paga el tipo 0%  pero eso no quiere decir que no exista)

-          El  Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados(AJD) es un impuesto que grava los documentos notariales  ( su tipo suele ser  alrededor del 1% según cada

comunidad autónoma.)

Hasta  aquí esta claro  ahora bien que pasa cuando en una misma operación concurren dos de estos impuestos , en este caso  hay veces que son incompatibles y otras veces que no.

Esto no tiene demasiada importancia cuando hablamos de cantidades pequeñas  ,pero cuando hablamos de cientos de miles o de millones de euros el pagar un 10% más o menos puede suponer una cantidad muy importante.

Es por ello que esta problemática es importante  cuando por ejemplo hablamos de la venta de inmuebles  o de la constitución de una sociedad  aportando un inmueble cosa muy habitual por cierto hoy en día.

Pasamos ahora a hacer un resumen de cuando son compatibles o no estos impuestos.

TPO                              es incompatible con                           OS, AJD(DN)

TPO                              es incompatible con                           IVA

OS                                es incompatible con                           TPO y  AJD(DN)

OS                                es compatible con                             IVA

_________________________________________________________________

          AJD (DM)                   es compatible con                              TPO y OS.

          AJD                             es compatible con                                IVA

          AJD(DN)                     es incompatible con                             TPO y OS e ISD                  

Notas:   DM : documentos mercantiles que no son notariales

              ISD : Impuesto sobre sucesiones y donaciones

Vamos ahora a desgranar todo esto poco a poco

-TPO          es incompatible con OS,

   Esto quiere decir que  hacemos una ampliación de  capital en una sociedad y en lugar de dinero  aportamos un inmueble  no pagaremos ITP y pagaremos solo OS  

Esto es muy importante si tenemos en cuenta que  ITP  es alrededor del 8% según la comunidad autónoma donde este el inmueble y OS  es sólo del 1%  y actualmente ha pasado a ser del “0” %

-TPO es incompatible o  AJD (DN)

Esto quiere decir que si vendemos un inmueble pagaremos ITP  aproximadamente un 8% pero no pagaremos  AJD(DN)  aproximadamente un 1%  según la comunidad autonoma

Esto quiere decir que si por ejemplo  compramos una casa usada  a un particular pagaremos un 8 % pero esa misma casa es un piso nuevo pagaremos un 8 de IVA y un 1% de AJD (DN)  esto puede suponer unos mil euros por cada cien mil que valga la casa como vemos es dinero  recordemos que IVA y AJD(DN)  son compatibles los dos a la vez.

-TPO es incompatible con IVA

  Esto quier decir que por  si una operación  va por IVA no va por  TPO.

   En principio parece logico pues si el que vende es un empresario la operación va por IVA   y si el que vende es un particular la operación va por TPO.

Esto es importante en varios casos

1)      Si se compra un solar  a un particular se paga alrededor de un 8%  de TPO   pero si se compra a un empresario se paga un 18 %  de IVA  como vemos la diferencia es importante

2)      Si  lo que se vende es una casa y  el vendedor es un particular y el comprador es un empresario   el comprador pagara  el 8%   aproximadamente  de TPO  pero no se lo podrá deducir en sus declaraciones de IVA  en cambio si la venta es entre empresarios si se lo podra deducir pues la operación ira por IVA esto puede suponer un menos coste de  un 8 % en una  operación cualquiera.

-OS  es incompatible con  TPO y AJD ( DN)

    el primer caso ya lo hemos visto antes 

 y el segundo OS   , AJD(DN)   es el caso de que se haga una escritura de ampliación de capital se paga por OS  pero se esta exento de AJD (DN)

Recordemos que además ahora  OS esta al  tipo cero con lo cual nos  los ahorramos los dos uno porque es incompatible con el otro y el  otro porque es a tipo cero.

-OS es compatabible con  IVA .

 Cuantos disgustos ha dado esta compatibilidad  pues es bastante habitual que alguien aporte un  inmueble sujeto a IVA  a una sociedad  y se crea que esta exento como si fuese un caso de inmueble sujeto a  TPO  y la operación le sale un  un 8 % más cara de entrada de los que esperaba , imaginemos un inmueble que pueda costar 300 000.€

Esto supone unos 24 000 de coste adicional.

Recordemos   que los   inmuebles  que van por IVA  son  los solares, los pisos nuevos y los locales básicamente.

AJD (DM)                   es compatible con                            TPO y OS.

Son casos que no son tan habituales  pero pueden darse como por ejemplo en las letras de cambio y son plenamente compatibles.

AJD                             es compatible con                                IVA

 Este caso ya lo hemos visto arriba  si compramos algo que esta sujeto a IVA  en escritura notarial pagaremos un  impuesto adicional de AJD

Recordemos   que los   inmuebles  que van por IVA  son  los solares, los pisos nuevos y los locales básicamente

AJD(DN)                   es incompatible con                             TPO y OS e ISD                  

Los dos primeroscasos los hemos visto arriba  y el  último el de AJD(DN)  con ISD

Se da en el caso de herencia que como pagamos sucesiones no pagamos AJD(DN) que recordemos que es el impuesto que pagan las escrituras notariales  en la cuales figuran cantidades monetarias,

La venta de acciones segun el art.108 de la L. del Mercado de Valores

Transmisión de valores-

Exención de  la transmisión de valores,.

Está exenta de IVA de  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales  tanto  por Transmisiones Onerosas como por Actos Jurídicos Documentados, la transmisión de valores  sean admintidos o no en mercado secundario oficial.

La exención se extiende a la transmisión de derechos de suscripción.

Se consideran valores  también  las participaciones de s.l.  las aportaciones a fondos de inversión  y las participaciones SAT

Se exceptúa de la exención  la transmisiones de valores  realizadas en mercados secundarios así como las realizadas en mercados primarios por  ejercer el derecho de suscripción preferente o mediante la conversión de obligaciones en acciones u operaciones similares.

Cuando se den los siguientes supuestos

1)      Cuando los valores representen partes del capital o de los fondos de entidades.

Cuyo activo este constituido al menos  en un 50%  por inmuebles, situados en territorio español o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control  en otra entidad  cuyo activo este integrado al menos  en un 50% por inmuebles  radicados en España

No se consideran   inmuebles las concesiones administrativas, salvo que pèrmitan realizar obras públicas

Se- consideran inmuebles  las instalaciones de placas solares o eolicas

            Como consecuencia de la operación  el adquirente ha de poder ejercer el control sobre estas entidades o una vez 

            obtenido dicho control poder aumentar su cuota de participación-

2)      Cuando se transmitan valores  recibidos por aportaciones de bienes inmuebles realizados con ocasión  de la constituciones o ampliación de capital  de sociedades si cuando se vendan no han pasado tres años desde la aportación

Aclaraciones:

a)      Calculo del porcentaje de activo:

-         se sustituiran los  valores netos contables de los inmuebles por sus respectivos valores reales a fecha  de la transmisión o adquisición.

-         no se tendran en cuanta los inmuebles salvo los terrenos y solares que formen parte del activo circulante de las entidades cuyo objeto social exclusivo sea la  construcción o promoción de edificaciones

-         la  valor será el de la fecha de transmisión en dicha fecha el sujeto pasivo ha de formar un inventario del activo que ha de quedar a disposición de la administración tributaria

-         El activo total a computar  se ha de minorar  en el importe de la financiación ajena igual o inferior a 12 meses , siempre que  este se hubiera obtenido en los 12 meses  anteriores  a la fecha  de transmisión de los valores .

b)      Control.

-         Se entiende obtenido el control  cuando directa o indirectamente se alcance una participación en el capital  social superior al 50% se incluyen también  valores  de las sociedades del grupo

-         Si una sociedad compra acciones propias para su  amortización, tiene lugar el hecho imponible y el sujeto pasivo será el accionista que obtenga el control

si un matrimonio en gananciales compra el 97 % de las acciones de una sociedad   la operación no esta sujeta.

Tipo de gravamen.-

                                                                                                                                                                           

-         el 6% o el que tenga  establecido la  Comunidad autonoma

Base imponible

                                                                                                                                                                           

                                                                                                                                                                           

              Se toma como base imponible el valor real de los bienes inmuebles con la siguientes consideraciones

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

                Dado que este es un valor teórico se  recomienda pedir una valoración de un perito y protocolizarla ante notario y hacer una consulta vinculante a la administración

a)      cuando se trate de transmisiones de valores la base imponible será la parte proporcional del valor real de los bienes  que corresponda al numero de valores comprados sumados a los poseídos con anterioridad en caso de obtener la titularidad    en ese momento. En caso de ya disponer de la titularidad  la base imponible sera la parte proporcional que corresponda a los valores comprados.

b)      cuando lo que se vendan sean valores obtenidos por aportaciones de inmuebles a sociedades el valor sera  la parte proporcional de los bienes  a las que correspondan las acciones vendidas .

Valores admitidos a negociación.

                  No se  tienen en cuanta estas excepciones cuando haga más de  un año que cotizan  y cuando se trate de       -                 ofertas publicas, aunque no haya transcurrido el año

                   No se computan los periodos que los valores hayan sido suspendidos.